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住宅ローンの仕組みと種類を知って賢い選択

何千万円という大きな買い物になる一戸建て購入。
とくに長期にわたる住宅ローンを組むときに気を付けたいのが資金計画です。
東京や埼玉で注文住宅による木の家づくりを提案している春日工務店が、マイホーム入手は初めてという方にもわかりやすいように、住宅ローンの種類や選び方などについて紹介します。

金利タイプを選ぶ

住宅ローンというと、つい額面の金利が低いとおトクだと考えがちですが、低金利のものは返済期間中に金利や返済額が上がる可能性があり注意が必要。
返済中に金利変動リスクを踏まえて検討しましょう。

低金利のメリット・デメリット

住宅ローンには固定金利型と変動型、固定期間選択型に大別されます。
このうち変動型や固定期間選択型は、貸出金利の低い現在の状況では有利ですが、経済情勢の変化などで返済中に金利が上昇してしまうおそれがあります。もちろんそうなると、返済額も増えてしまいます。

固定金利型は文字通り、返済期間を通じて同じ金利、返済額になり、この点では安心ですが、ほかの2つのローンと比べ金利が高めです。
いずれにせよ、住宅ローンは金利だけでなく、金利が固定なのか変動するタイプかを見極めて選びたいところです。

金利上昇で返済額がこれだけ変わる

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金利タイプ 変動型 固定型
(全期間)
金利例 0.63% 1.19%
毎月返済額10万円の場合の借入額 3771万円 3433万
5年後、10年後に金利が1%ずつ上がる場合の毎月返済額 当初5年間 約10万円  約10万円
6~10年 約11万5225円
11年目以降 約12万9166円
固定型(全期間)の選び方

借入時の金利を返済終了まで継続するのが全期間固定型。
変動型などと比べ金利は高めですが、返済中に金利や返済額が変わらないのでこの点は安心材料でしょう。
また返済額も一定なので将来設計を立てやすいのもメリットです。
代表的な商品に「フラット35」があり人気ですが、金利は金融機関によって異なりますので注意しましょう。

  • (全期間)固定型(全期間)固定型
  • 変動型変動型
変動型の選び方

民間金融機関の住宅ローンで代表的なものが金利変動型。現状の金利は低く、2016年現在では0.6%前後が相場となっています。
しかし気を付けたいのは、このタイプの場合、金利は半年ごとに、返済額は5年ごとに見直される点。
上昇率は最大で1.25%と上限は設けられていますが、何千万円という借入に対する1.25%は決して小さくありません。
この上昇が次回移行も継続する可能性もあり注意が必要です。

変動型を選択してもよい人は?

1 将来、収入の上昇が見込める人

返済額の上昇分を収入の上昇でカバーできるならOK。奥様が専業主婦であれば共稼ぎでフォローする方法もあります。

2 将来、支出が確実に減ると思われる人

子どもが社会人になって学費負担がなくなり、家計の支出が確実に減ることがわかっていれば選択してもよいでしょう。

3 金利アップをカバーする貯蓄がある人

住宅ローンを支払いながらも一定の貯蓄が行えるようなら、仮に金利上昇があってもその分を貯蓄から回せるでしょう。

4 全期間固定型と変動型を組み合わせて借りる人

借入先を全期間固定型と変動型に分散すれば、全額を変動型で借りるよりも、金利や返済額の上昇リスクを軽減できます。

固定期間選択型の選び方

固定期間選択型

全返済期間のうち2年・5年・10年・20年など、金利が固定される期間を任意で選べるタイプが固定期間選択型。
もちろん期間中は金利も返済額も変わりませんが、期間終了後はその時点の金利を見て、固定期間を延長することも可能。
ただし、固定期間が長ければ長いほど金利は高くなるので要注意。
なお、選択可能な固定期間は金融機関ごとに異なります。

住宅ローンの種類

一般に住宅ローンといえば、全期間固定型の「フラット35」、民間金融機関による「民間ローン」、財形貯蓄をしている人が対象の「財形融資」などが知られています。
その特色を以下にまとめました。

フラット35 住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による住宅ローン。銀行だけでなく信用金庫や労金、保険会社など多くの金融機関が窓口となってサービスを提供しています。金利は金融機関ごとで違い、返済期間や融資率(借入額の割合)、借入手数料によっても異なります。現状では1~2%台で金利が推移していますが、将来的には大きく変動する可能性もあります。
民間ローン 銀行や信用金庫や労金などの金融機関が独自に提供している住宅ローンで、変動型、固定期間選択型が多いのが特徴。金利の違いだけでなく、ローン借入費用や借りた後のサービスなど、多角的に比較検討して選びましょう。なお、民間ローンでいう金利とは融資時点のものであることに注意。
財形融資 財形貯蓄を1年以上継続していて、残高が50万円以上あれば利用できるローン。財形貯蓄額の10倍、最高4000万円まで借り入れが可能です。なお、返済スタート時の金利はおおむね1%未満と低く、5年ごとに金利が見直される5年固定型で、融資時ではなく借入申込時の金利が適用されます。また、18歳以下のお子さんがいる方なら、当初5年間の金利が0.2%引き下げられる特例措置も(申込期限:2018年3月31日)。

住宅ローンの流れ(注文住宅の場合)

住宅ローンはいつから返済が始まるの?
そんな素朴な疑問を受けることも少なくありません。
実際には家が完成してから支払う決まりです。
なぜなら、住宅ローンとは住宅そのものを抵当にすることを前提に融資されるものだからです。

しかし、注文住宅となると話は少し複雑に。
それは工事の進行状況に応じて建築会社に支払う必要があるからです。
具体的には請負契約が成立した時点で10%、着工時に30%、上棟時に30%、完成時に30%と分納するのが一般的。
そうなると、住宅ローンが実施されるまでの間はつなぎ融資を利用しなければなりませんが、実際にはそうしたケースは多くありません。
多くの場合は、建物の建築確認が下りた時点で本審査が受けられるため、着工前に住宅ローンが実施されるからです。

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